Проблемы и перспективы проектного финансирования строительного комплекса России

Всем известно, что для реализации любого строительного проекта требуются немалые финансовые вливания. Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование (Project Finance), 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все точностью наоборот.

Инвестирует в строительство либо население, участвуя в долевом и осуществляя индивидуальное строительство, либо напрямую бюджет и государственные корпорации, либо в скромном объеме бизнес.

Как видно, источники финансирования российской строительной деятельности не отличаются разнообразием, при этом доступность многих из них значительно снизилась в последние три года. При этом процесс финансирования строительного комплекса не имеет системного характера, складывается стихийно и практически без учета стратегических задач развития государства.

Как помочь застройщикам найти источники финансирования для завершения строительства жилых домов? Смогут ли поправки к ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве жилья» предотвратить волну обманутых дольщиков? Сможет ли проектное финансирование стать панацей от мошенничества застройщиков?

Куда ни кинь – всюду клин

Одним из негативных влияний на экономическое развитие России оказывают санкции по ограничению доступа организаций и предприятий на мировой финансовый рынок. Это значительно затрудняет получение кредитов для большинства строительных компаний. Высокая ключевая ставка Центробанка приводит к сокращению объемов кредитования строителей и внутри страны.

Из-за падения рубля произошло увеличение себестоимости продукции при использовании импортного сырья и комплектующих. Это приводит к увеличению затрат на строительство, что при снижении спроса может привести к отрицательной доходности многих строительных проектов.

В результате сильного падения реальных доходов населения, спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. Не секрет, что до 70% бюджета на строительство дома, формировалось раньше от поступления средств дольщиков. В связи с кризисными явлениями на рынке труда и финансов многие строительные компании, в отсутствии покупательского спроса, поставлены на грань выживания.

Откуда у долевого участия в строительстве жилья ноги растут

Возникновение долевого участия в строительстве жилья массово началось после ликвидации советской системы государственного обеспечения жильем. Огромный неудовлетворенный спрос, многолетние очереди на муниципальные квартиры и нехватка нового строительства привели к тому, что застройщики стали активно предлагать гражданам еще на этапе строительства профинансировать строительство их жилья, тем самым несколько снизив стоимость приобретения и, самое главное, предоставив доступ к решению жилищной проблемы.

Ответившим на призыв гражданам предъявлялся разномастный пакет документов, задачей которого было убедить потенциальных покупателей в том, что стройка:

а) состоится непременно и б) покупатель получит то, за что платит деньги.

Естественно о том, что потенциальный потребитель весьма и весьма рискует своими сбережениями, скромно умалчивалось. Так, например, застройщик в процессе строительства может обанкротиться или проводить те или иные мошеннические операции. В данном случае избежать подобных неприятностей может внимательный выбор застройщика, который должен основываться на критериях надежности и безупречной репутации. Но кто в то время следовал данным критериям?

Первое время данная схема работала. Одной из ее достоинств было то, что стоимость квартиры по долевому строительству в итоге получалась гораздо ниже рыночных цен на вторичном рынке. Необходимо учитывать и тот факт, что такой вид сотрудничества позволял получить собственное жилье только через определенный срок, который может растянуться по непредвиденным обстоятельствам: долгострой, двойные продажи, нецелевое использование средств дольщиков.

Финансовая пирамида «долёвки»

Долевое строительство всегда оставалось уязвимым перед случаями откровенного мошенничества. Наиболее типичные случаи, когда застройщик собирает деньги и растворяется с ними в кипрском офшоре, бросив стройку и дольщиков. Сплошь и рядом наблюдалось нецелевое расходования средств вкладыванием денег вместо стройки жилого дома в пирамиду, наподобие МММ. И в конце концов, так называемые застройщики просто не умели строить и не могли ничего предъявить своему клиенту.

Во всех вышеуказанных случаях обманутые дольщики выходили на митинги и пикеты с требованиями к властям, как минимум, разобраться, а ещё лучше – оделить всех квартирами с государева плеча.

Власти, глядя на непрекращающиеся походы таких дольщиков, понимали, что пора что-то делать с подобной практикой. В конце концов, власть решила, что так больше продолжаться не может и ввела в действие ФЗ-214. «О долевом участии в строительстве жилья».

Перепечатка, полностью здесь https://ardexpert.ru/article/10762

Что ждать Анапчанам от КФ, ДДУ,  ПФ и ВВП ?

Мнение http://vanapu.com/anapa-s-novym-2018godom